「不動産を買えば相続税が安くなる」——そう耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。年収500万円以上の会社員にとって、将来の相続対策は決して他人事ではありません。親の資産が1億円前後あれば相続税の課税対象になり得る現代、不動産購入による相続税圧縮は代表的な対策として注目されてきました。

しかし、「節税になると聞いて購入したのに、結果的に損をした」というケースも後を絶ちません。2024年の相続税改正や市場環境の変化により、安易な不動産購入は思わぬリスクを招く可能性があります。

この記事では、相続税対策としての不動産購入の仕組み・節税効果の計算方法・見落とされがちなリスクを、年収500万円以上の会社員層の視点からわかりやすく解説します。

相続税対策で不動産購入が有効とされる仕組み

なぜ不動産を購入すると相続税が下がるのか。その核心は「相続税評価額」と「実際の市場価格」の差にあります。

現金と不動産では相続税評価額が大きく異なる

現金・預金は額面どおり100%が相続税の課税対象になります。一方、不動産（特にマンションなどの区分所有物件）は、路線価や固定資産税評価額をもとに計算されるため、市場価格の6〜7割程度に評価額が圧縮されるのが一般的です。

つまり、1億円の現金を持ったまま亡くなるより、同額で不動産を購入してから相続させる方が、相続税の課税対象額を大幅に減らせる可能性があるのです。

賃貸用不動産はさらに評価額が下がる

購入した不動産を他人に賃貸することで、「貸家建付地」「借家権控除」が適用され、さらに評価額が下がります。特に、都市部の需要が高いエリアのワンルームマンションを賃貸に出す方法は、以前から富裕層の相続対策として広く使われてきた手法です。

相続税の節税効果をシミュレーションで確認する

具体的な数字で節税効果を確認してみましょう。

【前提条件】

相続人：配偶者と子ども1人（計2名）／課税対象財産：1億円（現金のみ）

上記の例では、相続税を約440万円圧縮できる計算になります。ただし、これはあくまで概算であり、物件の種類・立地・賃貸状況・相続人の構成によって効果は大きく変わります。

また、2024年以降、タワーマンションを対象とした「マンション評価額の適正化」が実施され、市場価格と評価額の乖離が縮小しています。過去に比べて節税効果が薄くなっているケースも増えており、最新の税制情報を確認することが重要です。

年収500万円以上の会社員が見落としがちな3つのリスク

節税効果ばかりに目が向きがちですが、相続税対策としての不動産購入には見過ごせないリスクが存在します。

リスク①：節税額より「不動産の含み損」が大きくなるケース

不動産の価値は購入後に下落するリスクがあります。特に地方物件・築年数が古い物件・利便性の低いエリアでは、10〜20年後に市場価格が購入価格を大幅に下回るケースも珍しくありません。節税できた金額よりも資産価値の目減り分が大きければ、実質的に損をすることになります。

リスク②：空室リスクと維持コストによるキャッシュフローの悪化

賃貸に出すことで評価額を下げる手法を取る場合、借り手がいなければ「貸家建付地」の適用を受けられません。また、空室が続けば固定費（管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン返済）だけが発生し、毎月のキャッシュフローを圧迫します。年収500万円の会社員がローンを組んで購入した場合、本業の給与と合算した総所得で所得税が跳ね上がるケースもあります。

リスク③：税制改正による「想定外の課税強化」

2024年のタワマン評価見直しに代表されるように、政府は相続税対策目的の不動産購入を抑制する方向で税制改正を行っています。今後も、不動産を活用した節税スキームに対する規制強化が続く可能性が高く、購入当初に想定していた節税効果が将来的に消滅するリスクがあります。

相続税対策で不動産購入を検討する前に確認すべき5つのポイント

不動産購入を相続対策として検討する際には、以下の5点を必ず確認してください。

①本当に相続税の課税対象になるか確認する

相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があります。相続財産がこの基礎控除額以下であれば、そもそも相続税は発生しません。まずは親の財産総額と法定相続人の数を把握し、課税されるかどうかを試算することが第一歩です。

②小規模宅地等の特例を先に活用できるか確認する

被相続人が居住していた土地（330㎡まで）は、相続税評価額が最大80%減額される「小規模宅地等の特例」が使えます。不動産を新たに購入する前に、この特例が適用できる土地が既にあるかを確認しましょう。

③購入後の出口戦略（売却・活用計画）を明確にする

相続後に子どもや孫が不動産を管理・維持できるかを考える必要があります。「売ろうと思ったら買い手がつかない」「管理が負担で放置している」という事態を防ぐため、購入前に出口戦略を明確にしておくことが重要です。

④購入コストと節税額を比較する

不動産購入には仲介手数料・登記費用・不動産取得税などの取得コストが物件価格の5〜8%程度かかります。節税できる相続税額がこれらのコストを上回るかを必ず試算してください。

⑤独立系FPや税理士への相談を優先する

不動産会社の営業担当者は「相続税対策になる」と勧める場合がありますが、節税効果の詳細な試算は税理士でなければ行えません。相続税に強い税理士、または独立系FP（ファイナンシャルプランナー）に事前相談することで、客観的な判断材料が得られます。

まとめ：相続税対策の不動産購入は「万能薬」ではない

相続税対策として不動産を購入する手法は、適切に活用すれば確かに有効です。しかし、「買えば必ず節税になる」という時代は終わりつつあります。

• 評価額の圧縮効果で相続税を減らせる仕組みは今も存在する
• 2024年以降の税制改正でタワマン等の節税効果は大幅縮小
• 空室リスク・価格下落リスク・維持コストが節税額を上回る可能性
• まず基礎控除・小規模宅地特例を確認し、本当に課税されるかを把握する
• 購入前に税理士・独立系FPへの相談が必須

年収500万円以上の会社員として、親の相続について真剣に考え始めているなら、まず「自分の家族に相続税が本当にかかるのか」を正確に把握することから始めてください。その上で不動産購入が本当に最適な手段かを冷静に判断することが、将来の資産を守る最善策です。